Le viager est une forme particulière de cession immobilière dans laquelle le vendeur (le crédirentier) cède la pleine propriété de son bien à un acquéreur (le débirentier) en contrepartie du versement régulier d’une rente jusqu’à son décès. Ce mécanisme peut s’accompagner, en complément, d’un montant initial payé comptant au moment de la vente, appelé bouquet.
Deux grandes configurations existent :
- Le viager occupé : Dans cette configuration, le vendeur conserve le droit d’occuper le bien à vie (usufruit ou droit d’usage). L’acheteur ne pourra en prendre possession qu’au décès du vendeur. Sauf mention contraire, les dépenses courantes liées à l’usage du logement sont assumées par le vendeur, dans la logique d’un usufruit. Ce modèle s’adresse principalement aux investisseurs à long terme, prêts à attendre plusieurs années avant d’avoir la pleine jouissance du bien. La valorisation de la transaction se base alors sur la « valeur occupée » du bien, généralement inférieure de l’ordre de 40 % à sa valeur libre. En conséquence, le montant du bouquet, de la rente et des frais notariés est plus faible que dans le cadre d’un viager libre.
- Le viager libre : Dans ce type de viager, l’acquéreur entre immédiatement en possession du bien. Le vendeur ne conserve ni l’usage ni la jouissance du logement, laissant l’acheteur libre de s’y installer ou de le mettre en location selon son choix. Toutes les charges, notamment de copropriété, sont dues par l’acquéreur. Ce mode de vente s’adresse en priorité à ceux qui souhaitent un usage immédiat du bien immobilier. Le prix se compose généralement d’un versement initial au moment de la signature (le bouquet), suivi d’une rente mensuelle établie en fonction de la valeur vénale du bien et de l’espérance de vie du vendeur.
Dans tous les cas, la cession transfère juridiquement la propriété dès la signature de l’acte authentique, même si l’usage du bien peut rester entre les mains du vendeur.
Dans un viager, conserver l’usufruit permet de continuer à utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (comme des loyers), tandis que le droit d’usage et d’habitation limite l’occupation au seul usage personnel du crédirentier, sans possibilité de le louer. L’usufruit offre donc des prérogatives plus étendues que le simple droit d’usage.
Aspects juridiques et conditions de validité
Pour qu’un contrat de viager soit valable, outre les conditions requises pour une vente immobilière, plusieurs éléments sont indispensables :
- L’acheteur, personne physique ou morale, doit démontrer sa capacité à honorer la rente : des garanties financières sont en général exigées, telles qu’une hypothèque ou une caution.
- L’aléa est une condition essentielle : la durée de vie du vendeur doit être incertaine. Si ce caractère incertain est absent — par exemple si le vendeur est atteint d’une pathologie connue réduisant fortement son espérance de vie — le contrat peut être annulé.
- La valeur économique de la rente ne doit pas être dérisoire. La jurisprudence a annulé des ventes où la rente assurait à l’acheteur un gain disproportionné, quel que soit le décès du crédirentier, en raison d’un prix de vente très inférieur à la valeur réelle du bien.
En cas de décès du vendeur dans les 20 jours suivant la signature, la loi prévoit automatiquement la nullité de la vente, sauf en cas de mort accidentelle.
Le bouquet
Il s’agit du versement d’un capital, effectué au plus tard lors de la signature de l’acte authentique. Une avance partielle peut être versée dès la promesse de vente, puis complétée lors de l’acte final.
Le bouquet n’est pas une obligation, mais il contribue à réduire le montant des rentes futures. Cela a pour effet de limiter le risque d’impayés de la part de l’acheteur.
Dans les faits, le montant du bouquet est souvent lié à l’âge du vendeur : plus celui-ci est âgé, plus cette somme initiale peut être élevée.
La rente viagère
Le montant de la rente dans un contrat de viager est négocié entre les parties sans contrainte réglementaire. Il n’existe pas de barème légal obligatoire, mais des références peuvent être utilisées telles que celles des assureurs, de la Caisse nationale de prévoyance ou des notaires.
Le niveau de la rente dépend de plusieurs facteurs, comme la valeur marchande du bien cédé, la présence ou non d’un capital initial (bouquet) et son montant, l’espérance de vie du vendeur, le type de viager choisi (libre ou occupé), la conservation de l’usufruit ou non …
Une clause d’indexation peut être intégrée afin de préserver la valeur réelle des paiements dans le temps.
D’un point de vue fiscal
Les rentes issues d’un contrat viager sont fiscalisées dans la catégorie des traitements, salaires et pensions pour le crédirentier. Toutefois, seule une part du montant perçu est soumise à l’impôt variant selon l’âge du bénéficiaire au moment où il commence à percevoir la rente :
- 70 % est retenu pour une personne âgée de moins de 50 ans,
- 50 % pour un âge compris entre 50 et 59 ans,
- 40 % pour les 60 à 69 ans,
- Et seulement 30 % lorsque le crédirentier dépasse 69 ans.
Le débirentier ne bénéficie d’aucune déductibilité et devra déclarer chaque année la rente versée l’année précédente.
D’un point de vue de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, l’imposition varie en fonction du type de viager :
- Viager libre : l’acheteur est pleinement imposable.
- Viager occupé : le vendeur est imposé sur son droit d’usage (60% de l’usufruit), l’acheteur sur le restant (sauf si l’acheteur est un héritier présomptif, dans ce cas il sera pleinement imposable).
Dans les 2 cas, le débirentier pourra déduire le capital constitutif de la rente en tant que dette.
Quant à la taxe d’habitation, elle est due par l’usufruitier qui, selon le contrat viager, a pu ou non être conservée par le crédirentier.
Ce dispositif de monétisation encadré répond à un double objectif :
- Garantir aux vendeurs des revenus complémentaires à vie tout en restant chez eux.
- Offrir aux acquéreurs une solution patrimoniale équilibrée, juridiquement sécurisée et financièrement optimisable.
Il est d’ailleurs possible d’organiser la transmission de la rente à un second bénéficiaire, permettant aussi de répondre à la problématique de protection du conjoint.
Il nous semble donc nécessaire de faire appel à des professionnels du viager pour sécuriser l’opération, mais aussi à des conseils juridiques et patrimoniaux. En effet, une vigilance particulière s’impose lorsque le viager est consenti à un héritier, car cela peut entraîner des conséquences successorales importantes, notamment en matière de rapport successoral ou de réduction pour atteinte à la réserve.
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