Bailleur et locataire : les obligations

Les baux d’habitation pour résidence principale sont régis par la loi de 1989 dite loi « MERMAZ », qui est d’ordre public, cela signifie que nul ne peut déroger à ces dispositions. Elle a été aménagée par la loi ALLUR en 2014, notamment pour intégrer la location meublée.

Dans le cas de la location « nue », c’est au locataire d’apporter les meubles pour vivre dans le logement. Dans le cas d’une location meublée, le locataire doit donc amener ses seuls effets personnels pour y vivre ; le logement devant être meublé de manière à permettre une occupation immédiate, normale et convenable. Cette liste minimale d’équipement conseillée peut-être trouvée sur le site du service public.

Les obligations du bailleur et du locataire sont les mêmes qu’il s’agisse d’une location meublée ou non (hormis dans cette dernière : une obligation de meubler le logement pour le bailleur et d’entretenir les meubles pour le locataire).

Nota : le bailleur est celui qui donne en location, le propriétaire celui qui possède le bien. Ces deux personnes peuvent donc être distinctes dans le cas où la mise en location est déléguée entièrement à une tierce personne.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Le bailleur doit :

Délivrer un logement décent en bon état et comportant les équipements mentionnés dans le contrat de location,
Assurer une jouissance paisible. Le propriétaire n’est toutefois pas responsable des nuisances occasionnées par des tiers (voisins par exemple).
Entretenir le logement pour le maintenir en bon état, pour tout ce qui lui incombe (voir plus bas). Le locataire devra alors être informé du détail des travaux et il ne pourra s’y opposer dans ce cas.
Accepter les aménagements réalisés par le locataire à condition qu’ils n’aboutissent pas à la transformation du logement loué. Dès lors que les aménagements ne constituent pas une transformation de la chose louée, le propriétaire ne peut pas s’opposer à leur réalisation
Remettre les documents obligatoires relatifs à la location
Installer un détecteur de fumée

Quelles sont les obligations du locataire?

Le locataire doit :

Payer le loyer et les charges qui lui incombent ou que le bail prévoit (les charges récupérables par le bailleur peuvent concerner aussi bien les parties privatives que les parties communes de l’immeuble),
User paisiblement du logement et respecter sa destination (usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte),
Assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail, Le locataire doit donc réaliser l’entretien courant et les menues réparations de :
- A l’intérieur : plafonds, murs et cloisons, sol, placards et menuiseries, plomberie/gaz (canalisations (eau/gaz), vidange de fosse septique (et non curage qui relève du bailleur), chauffage, appareils sanitaires, …) , installation électrique, autres équipements mentionnés au bail, fenêtres (mécanisme d’ouverture/fermeture et vitrage),
- A l’extérieur (le cas échéant) : Jardin privatif, auvents, terrasses (enlèvement de la mousse), chéneaux, gouttières (dégorgement des conduits), portes (y compris les verrous et serrures), stores, grilles…
Réparer les dégradations survenues par sa faute,
Laisser exécuter, dans une certaine limite, les travaux d’amélioration et de maintien en l’état,
S’assurer contre les risques locatifs (assurance habitation).

Il est interdit au locataire de :

Réaliser des travaux de transformation sans l’accord écrit du bailleur. Si le bailleur donne son accord, il ne peut exiger la remise en état du logement à la fin du bail.

Céder son bail,
Sous-louer partiellement ou totalement le logement sans l’accord écrit du bailleur.

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Un logement décent répond cumulativement aux 5 critères suivants :

Une surface minimale : surface de 9m² et hauteur sous plafond 2.20m
L’absence de risque pour la sécurité physique et la santé des locataires
L’absence d’animaux nuisibles et de parasites
Une performance énergétique minimale : les logements classés G dès 2025, F dès 2028 et E dès 2034 ne pourront plus être mis en location
La mise à disposition de certains éléments d’équipements et de confort le rendant conforme à un usage d’habitation (chauffage, alimentation en eau potable, eau chaude, évacuation des eaux ménagères, cuisine, sanitaire, électricité)

Nota : En cas de logement indécent, seuls des travaux de mise en conformité sont exigés et non le relogement du locataire.

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