La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition, après déduction de certains frais et charges. Si elle est positive celle-ci est imposée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux avec abattements pour durée de détention.
Il existe néanmoins des cas d’exonération tels que la cession de sa résidence principale. Cas un peu moins connu, la première cession d’un logement peut ouvrir droit à exonération pour financer l’achat de la résidence principale. Elle est soumise à 3 conditions cumulatives :
N° 1 : Première cession d’un logement
L’exonération au titre de la première cession d’un logement ne peut s’appliquer qu’une seule fois par contribuable. Elle concerne uniquement la première vente intervenue depuis le 1er février 2012 d’un logement d’habitation en pleine propriété, usufruit ou nue-propriété par une personne physique résidente fiscale française.
Cette règle implique que si un contribuable a déjà bénéficié de cette exonération à l’occasion d’une vente passée, il ne pourra plus en bénéficier pour une autre vente ultérieure, même s’il remplit toutes les autres conditions requises. En revanche, si une cession antérieure n’a pas ouvert droit à l’exonération, soit parce que les conditions n’étaient pas réunies à l’époque, soit parce qu’elle n’a pas été demandée, cela n’empêche pas le contribuable de l’invoquer ultérieurement, pour autant que ce soit la première fois qu’il en fait effectivement usage.
Le contribuable peut donc choisir stratégiquement le bien pour lequel il souhaite faire valoir ce régime d’exonération, à condition de ne pas y avoir déjà eu recours.
Cette condition s’apprécie de manière individuelle. Ainsi, dans une vente en indivision, chaque indivisaire est évalué séparément : le fait que l’un d’eux ait déjà utilisé cette exonération n’interdit pas aux autres d’en bénéficier pour leur propre part. Enfin, dans le cas d’une vente par une société à l’impôt sur le revenu, chaque associé est considéré à titre personnel pour déterminer s’il peut ou non bénéficier de l’exonération sur la part lui revenant.
N°2 : Ne pas être propriétaire de sa résidence principale
Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire, directement ou par personne interposée, de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. Cette condition s’apprécie individuellement et de manière stricte, à partir des dates exactes de détention.
Dans le cas d’un couple marié, le fait que l’un des époux ait détenu la résidence principale à titre personnel (comme bien propre) n’empêche pas l’autre époux, s’il remplit par ailleurs toutes les conditions requises, de bénéficier de l’exonération.
Lorsque le contribuable achète sa future résidence principale avec l’aide d’un financement bancaire avant d’avoir vendu son ancienne résidence, il peut toutefois bénéficier de l’exonération à certaines conditions. Il doit notamment avoir mis en vente sa résidence avant l’achat de la nouvelle, procéder à la vente dans un délai raisonnable, généralement d’un an maximum, et affecter tout ou partie du produit de cette vente à l’acquisition ou la construction de sa nouvelle résidence principale.
Dans tous les cas, la résidence principale achetée doit se situer en France ou dans un Etat membre de l’Union Européenne ou de l’Espace Economique Européen ayant une convention d’assistance administrative. Sont donc exclus La Suisse et l’Angleterre.
N° 3 : Réinvestir dans les 24 mois
Lors de la cession d’un logement, le vendeur doit réutiliser, dans un délai strict de 24 mois à compter de la date de cession, tout ou partie du produit de la vente pour acquérir ou construire un bien destiné à devenir sa résidence principale.
En principe, cette affectation doit intervenir immédiatement lors de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux. Toutefois, un délai supplémentaire est accordé dans certains cas : douze mois si des travaux sont nécessaires après l’achat, et vingt-quatre mois si l’immeuble est à transformer en logement d’habitation.
Il n’est toutefois imposé aucune durée minimale de détention du nouveau bien, ni d’occupation continue en tant que résidence principale.
Le montant à réinvestir peut inclure les frais d’acquisition, tels que les droits d’enregistrement, les taxes de publicité foncière ou encore les émoluments notariaux. En revanche, les sommes affectées au remboursement anticipé du prêt initial contracté pour le bien vendu ne sont pas prises en compte dans le calcul du montant réemployé, sauf lorsqu’il s’agit d’un prêt relais destiné à financer la nouvelle résidence principale.
L’exonération peut être totale si le prix d’acquisition du nouveau logement est au moins équivalent au montant perçu lors de la vente. Enfin, la part du prix de vente destinée à être réemployée doit impérativement être précisée dans l’acte de cession, ce qui suppose que le cédant ait arrêté ce montant au moment de la signature de l’acte authentique.
Modalités d’application
L’exonération de la plus-value, bien qu’ouverte sous conditions, n’est pas automatique : elle doit faire l’objet d’une demande explicite du cédant, exprimée au moment de la cession qu’il choisit. En pratique, l’acte de cession devra expressément préciser plusieurs éléments : l’identité du ou des bénéficiaires de l’exonération, leurs droits sur le prix de vente, la part effectivement remployée dans l’achat de la résidence principale, ainsi que le montant de la plus-value exonérée.
Une fois accordée, l’exonération peut être totale, sans plafond. Toutefois, si seules certaines sommes issues de la vente sont réemployées, seule cette fraction bénéficie de l’exonération ; le reste est imposé selon les règles habituelles, après éventuel abattement.
En cas de réemploi inférieur à celui initialement déclaré ou en cas de non-respect des conditions, une déclaration rectificative devra être déposée.
Enfin, si vous n’aviez pas demandé l’exonération alors que vous y avez droit, est-il possible de faire une réclamation ? Cette question fait débat. À ce jour, elle reste ouverte en attente d’une clarification du conseil d’état.
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