Vous êtes de plus en plus nombreux à posséder des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) de revenus étrangers pour leur avantage fiscal. Comment fonctionne l’imposition de ses revenus ?
Qu’est-ce qu’un revenu de source étrangère ?
Un revenu est considéré comme de source étrangère lorsqu’il est encaissé hors de France (France métropolitaine et départements d’outre-mer). Sont également considérés comme revenus étrangers ceux en provenance de territoires comme la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, Wallis-et-Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon…
C’est le lieu d’encaissement qui détermine l’origine du revenu, et non sa nature.
Exemple : Vous êtes un résident fiscal français et vous détenez des parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), qui investit dans des immeubles de bureaux situés en Allemagne. Bien que vous soyez en France, ces revenus locatifs ont été encaissés à l’étranger (en Allemagne), donc ils sont de source étrangère.
Quel est le traitement fiscal des revenus de source étrangère ?
Lorsqu’un contribuable domicilié fiscalement en France perçoit des revenus de source étrangère, ces derniers peuvent être soumis à une double imposition : une première fois dans le pays d’origine du revenu et une seconde fois en France, lors de la déclaration annuelle.
Pour éviter cette situation, la France a signé des conventions fiscales bilatérales avec de nombreux États. Ces accords permettent de définir le droit d’imposer les revenus entre les pays, en fonction de la nature du revenu et du pays dans lequel il prend sa source.
Si aucun accord n’existe entre la France et le pays concerné, le revenu est pleinement imposable en France.
Pour connaitre la convention applicable entre la France et le pays d’origine des revenus, consultez ces informations sur le site officiel www.impots.gouv.fr.
L’élimination de la double imposition peut se faire de 2 façons dans les conventions fiscales :
- Méthode de l’exemption ou taux effectif :
Elle consiste à attribuer le droit exclusif d’imposer un revenu à un seul des deux pays concernés (généralement, le pays où le revenu est perçu). Même si le revenu n’est pas imposé en France, il doit être déclaré. Car il sert à déterminer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus imposables en France. Ce mécanisme permet de maintenir la progressivité de l’impôt français. En d’autres termes, le revenu étranger exonéré augmente votre taux d’imposition en France, sans que ce revenu lui-même soit taxé.
- Méthode de l’imputation ou crédit d’impôt
Elle s’applique lorsque la convention fiscale entre la France et un autre pays ne prévoit pas d’exonération totale (comme dans la méthode de l’exemption), mais autorise les deux États à imposer un même revenu.
Dans ce cas, la France impose ce revenu, mais accorde un crédit d’impôt pour éviter de taxer deux fois la même somme. Ce crédit d’impôt est soit égal à l’impôt français théorique (exemple : Allemagne), soit égal à l’impôt effectivement payé à l’étranger sur justificatif (exemple : États-Unis).
Quel est le traitement fiscal des revenus étrangers de SCPI?
Les revenus immobiliers français peuvent être fortement taxés à court, moyen ou long terme. Les revenus fonciers étrangers séduisent donc de nombreuses personnes désireuses de réduire leur pression fiscale tout en diversifiant leur investissement. Tel est le cas de certaines SCPI.
Prenons un exemple concret, pour un célibataire sans enfant avec 30 000 € de salaire et 10 000 € de revenus fonciers par le bais de SCPI :
| Revenus fonciers français | Revenus fonciers Néerlandais | |
| Salaire imposable | 30 000 € | 30 000 € |
| Salaire imposable après abattement 10% | 27 000 € | 27 000 € |
| Revenus fonciers | 10 000 € | 10 000 € |
| Revenus net imposable | 37 000 € | 27 000 € |
| Taux d’imposition | 11.85% | 11.85% |
| Impôt sur le revenu | 4 385 € | 3 200 € |
| Prélèvements sociaux 17.2% | 1 720 € | Aucun |
| Imposition totale | 6 105 € | 3 200 € |
| Taux d’imposition effectif | 16.5% | 8.6% |
Nota : Valeurs arrondies ; Le taux d’imposition est calculé selon le barème progressif en vigueur; Dans le cas, de revenus étrangers, le taux d’imposition est calculé comme si les revenus étaient perçus en France mais appliqué aux seuls revenus français.
Investir dans des SCPI peut offrir des opportunités intéressantes de diversification et de revenus passifs avec une fiscalité attrayante lorsque les revenus sont de source étrangère. Cependant, il est crucial de bien comprendre les risques et les spécificités associés à ce type d’investissement. Avant de prendre toute décision d’investissement, il est fortement recommandé de consulter un Conseiller en Investissements Financiers qui pourra vous fournir une analyse personnalisée de votre situation financière, vous aider à comprendre les risques spécifiques à chaque SCPI et vous guider vers des choix adaptés à vos objectifs et à votre profil d’investisseur.
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