Le dispositif Loc’Avantages, instauré par l’État français depuis 2022 en remplacement du mécanisme « Louer Abordable », constitue un levier fiscal destiné à inciter les propriétaires bailleurs à proposer des logements à la location à des conditions plus accessibles que celles du marché locatif classique. Ce dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
Il s’inscrit dans une stratégie plus large de soutien à l’accès au logement pour les ménages modestes, tout en offrant une optimisation fiscale aux propriétaires respectant un certain nombre de critères strictement définis.
Quel est l’avantage fiscal?
Le principe fondamental du dispositif repose sur un abattement fiscal, dont le taux varie en fonction de l’effort consenti sur le montant du loyer :
- Loc’1 – Loyer inférieur de 15 % aux loyers de marché : réduction d’impôt de 15 % du montant du loyer encaissé, 20% en cas de mandat confié à une agence immobilière sociale (AIS)
- Loc’2 – Loyer inférieur de 30 % aux loyers de marché : réduction de 35 % du montant du loyer encaissé, 40% si AIS
- Loc’3 – Loyer inférieur de 45 % aux loyers de marché: réduction pouvant atteindre 65 % du montant du loyer encaissé si IAS
Dans la limite du plafonnement des avantages fiscaux de 10 000 €
Quelles sont les conditions?
Pour prétendre au bénéfice de ce régime avantageux, plusieurs conditions doivent être simultanément réunies :
- Type de bien : Le logement doit être loué non meublé, à usage de résidence principale.
- Niveaux de loyers : Des plafonds sont imposés, déterminés selon les zones géographiques définies par l’administration fiscale.
- Ressources des locataires : Les occupants doivent présenter des revenus inférieurs aux plafonds établis par décret.
- Durée d’engagement : Le bailleur doit s’engager sur une durée minimale de 6 ans (voire 9 ans si certains critères sont choisis).
- Respect des normes : Le logement doit satisfaire aux critères de décence et de performance énergétique.
- Type de locataire : La location n’est pas conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou avec une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.
Quels sont les inconvénients?
En théorie, Loc3 avec délégation à une AIS peut offrir le meilleur rendement net après impôt, malgré le loyer modéré, notamment grâce à la générosité de la réduction d’impôt. Néanmoins nous relevons 2 problèmes majeurs :
- La notion de loyer de marché de l’anah ne correspond pas toujours à la réalité. Pour les quelques exemples personnels testés, j’ai pu constater un écart de l’ordre de 10 à 15%.
- La baisse des loyers perçus réduit la capacité d’endettement pour de futurs projets immobiliers
Bien que Loc’Avantages soit attractif fiscalement, il exige une discipline réglementaire, un compromis sur le rendement brut, et une perspective d’investissement de long terme, souvent couplée à une volonté de contribution au logement social. Il est plus dédié au logement détenu sans emprunt. En effet, les dispositifs tel que Pinel permettaient de maximiser l’effet fiscal avec un crédit. Nous attendons donc avec impatiente la prochaine loi fiscale immobilière !
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