C’est une question essentielle que tout investisseur immobilier devrait se poser, au-delà du simple montant des loyers perçus. Car la rentabilité d’un bien ne se résume pas à la différence entre les loyers encaissés et les mensualités de crédit. Elle dépend d’une multitude de facteurs qu’il est important d’intégrer dans le calcul : charges, frais d’entretien, vacance locative… mais aussi et surtout la fiscalité. En effet, les impôts peuvent significativement impacter votre rendement net. Essayons de passer en revue les éléments à considérer pour évaluer objectivement la rentabilité de votre investissement.
Rendement locatif brut
C’est le rapport entre les loyers annuels et le prix d’achat du bien, sans tenir compte des charges ou impôts. Ce taux permet une première comparaison rapide entre plusieurs biens ou zones géographiques, mais reste très approximatif car il ne tient pas compte des charges ni de la fiscalité.
- Le loyer annuel s’entend hors charges c’est-à-dire qu’il ne prend pas en compte les charges payées par le locataire
- Le « prix d’achat total » comprend le prix d’achat du bien, les frais de notaire, les éventuels frais d’agence et travaux initiaux.
Rendement locatif net
Il prend en compte les loyers diminués des charges non récupérables mais avant impôts. Ce taux sert à évaluer plus concrètement la rentabilité d’un bien en intégrant les charges récurrentes, ce qui permet de mieux anticiper la trésorerie disponible avant impôt.
- Les charges non récupérables regroupent la taxe foncière (hors ordures ménagères), l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), les frais de gestion locative ou d’administration, les charges de copropriété non récupérables, l’entretien et les réparations.
- Les charges récupérables sont donc les charges que vous, en tant que propriétaire bailleur, pouvez refacturer au locataire. Elles concernent les dépenses liées à l’usage direct du logement ou des parties communes par le locataire.
Rendement locatif net-net
C’est le rendement final après déduction des charges et de la fiscalité applicable aux revenus locatifs, auquel il conviendra de rajouter les avantages fiscaux dont vous bénéficiez. C’est aussi le seul indicateur qui reflète la rentabilité réelle de votre investissement après fiscalité, donc le plus pertinent pour décider d’investir ou non.
Ce calcul va varier en fonction de la fiscalité applicable.
- Fiscalité location nue régime réel : les revenus nets (loyer annuel – charges non récupérables) doivent être multipliés par votre taux marginal d’imposition (en bas de votre déclaration d’impôt 11%, 30%, 41%…) ainsi que par 17.2% pour les prélèvements sociaux.
- Fiscalité location nue régime micro : les revenus nets (loyer annuel – charges non récupérables) doivent être retenus pour 70% avant d’être multipliés par votre taux marginal d’imposition (en bas de votre déclaration d’impôt 11%, 30%, 41%…) ainsi que par 17.2% pour les prélèvements sociaux.
- Fiscalité location meublée régime réel : l’amortissement conduira à une imposition proche de 0 dans les premières années néanmoins ces revenus seront imposables un jour ou l’autre. Si vous souhaitez vendre votre bien dès l’avantage fiscal terminé pour serez alors imposé sur les plus-values qui tiendront compte de l’amortissement – cf article précèdent – Il nous semble alors intéressant d’envisager une fiscalité similaire au micro BIC pour avoir une approche plus réaliste.
- Fiscalité location meublée régime micro : les revenus nets (loyer annuel – charges non récupérables) doivent être retenus pour 50% avant d’être multipliés par votre taux marginal d’imposition (en bas de votre déclaration d’impôt 11%, 30%, 41%…) ainsi que par 17.2% pour les prélèvements sociaux.
L’impact de l’emprunt dans le rendement locatif
Dans ses calculs, les charges non récupérables n’intègrent pas les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur qui sont pourtant déductibles des revenus imposables. En effet, les deux indicateurs que sont le rendement locatif net ou net-net, mesurent la rentabilité du bien en tant qu’actif, indépendamment de son mode de financement. L’emprunt sera amené à diminuer dans le temps puis à disparaître.
Le rendement locatif est un raisonnement comptable et non pas de flux de trésorerie. Il calcule la rentabilité patrimoniale et est idéal pour évaluer la qualité de l’investissement.
Prime de risque
Vous connaissez enfin votre rendement net-net. Ce rendement est-il satisfaisant ? Pour répondre à cette question, parlons de la prime de risque.
La prime de risque est la rémunération supplémentaire qu’un investisseur exige pour accepter de placer son argent dans un actif risqué, plutôt que dans un placement dit « sans risque ».
En effet, la mise en location d’un bien comporte des risques de vacance locative, d’impayés, de dégradation du bien entres autres. Par ailleurs, cela vous monopolisera plus ou moins de temps pour la gestion, souvent sous-estimé, mais réel dans la durée.
Il semble donc logique qu’un bon investisseur n’accepte pas de prendre des risques et donner du temps pour rien :
Prime de risque immobilière = Rendement immobilier − Taux sans risque
Les taux des obligations d’État européennes, en particulier les rendements à 10 ans, qui servent souvent de référence pour les placements sans risque sont actuellement en moyenne à plus de 3% comme les fonds euros dans vos assurances vie.
Alors avez-vous bien investi dans l’immobilier ?
D’autres critères permettent d’évaluer si un investissement est bon en fonction de vos objectifs comme les flux de trésorerie, la demande locative, la valorisation du bien dans le temps et bien sûr la stabilité de la fiscalité.
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