Vous êtes de plus en plus nombreux à louer temporairement votre
résidence principale ou résidence secondaire, à titre non professionnel. Ces
résidences sont louées meublées, elles relèvent alors d’une activité
commerciale imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et commerciaux
( BIC).
La fiscalité applicable varie en fonction des cas.
Dans le cadre d’une activité commerciale vous devez affecter vos résidences à l’entreprise commerciale et donc les inscrire au bilan. Néanmoins quand cette activité est non professionnelle et ponctuelle, vous avez la possibilité de la conserver dans votre patrimoine privé.
Résidence détenue dans le patrimoine privé
Ce cas concerne 99% des personnes, tant les locations restent ponctuelles et limitées à quelques semaines par an.
Lorsque les revenus de la location n’excèdent pas 760 € TTC/an, vous bénéficiez d’une exonération d’Impôt sur le Revenu (IR) et de Prélèvements Sociaux (PS), et ce jusqu’au 31 décembre 2026.
Au-delà, vous pouvez opter entre 2 choix d’imposition :
- Régime-Micro : Vos revenus sont soumis à l’IR et aux PS après abattement de 30% (bien non classé). Cet abattement est réputé couvrir l’ensemble de vos charges.
- Régime réel : Vos revenus sont soumis l’IR et aux PS après abattement des charges justifiables, exclusivement rattachées à la location effective, telles que les frais d’agence, les consommations d’eau durant les périodes de location…Lorsque le bien n’est pas effectivement loué vous êtes réputés en conserver la jouissance, même si un mandat de gestion est en cours. Par ailleurs, il n’y a pas de possibilité de déduire les amortissements, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière…
Le choix d’imposition est applicable à l’ensemble des revenus de même nature.
Le régime micro est dans la majorité des cas plus favorable. Néanmoins cette option n’est possible que si vous dégagez moins de 15 000 €/an de revenus de location meublée.
Résidence inscrite au bilan de l’entreprise
C’est généralement le cas pour les biens que vous destinez majoritairement à la location, comme votre résidence secondaire au ski.
Aucune exonération mais, là encore, les 2 choix d’imposition s’offrent à vous. Néanmoins dans le cas du régime réel, les revenus et charges à prendre en compte sont radicalement différents :
- Revenus imposables : Les loyers effectifs ainsi que les loyers fictifs correspondant aux périodes d’occupation par le propriétaire doivent être intégrés.
- Charges : L’ensemble des charges sont déductibles y compris les taxes, les charges de copropriété et les amortissements…
Le bien doit donc être majoritairement en location sur l’année pour que le régime réel soit avantageux fiscalement.
En fonction du bien que vous mettez en location et de la durée annuelle de location effective, il est opportun de prendre en compte les différentes fiscalités afin d’optimiser son impôt. Par ailleurs, la fiscalité lors d’une cession ainsi que vos autres éléments patrimoniaux et matrimoniaux doivent être intégrés à votre réflexion. Rapprochez-vous d’un conseiller pour simuler les différents cas.
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