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Conseil gestion patrimoine

Questions réponses sur le déficit foncier

Questions réponses sur le déficit foncier

Date de publication : 4 décembre 2022

Qu’est-ce que les revenus fonciers ?

Les revenus que vous tirez des locations nues d’immeubles (propriétés bâties ou non) ainsi que leurs revenus accessoires sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Quelle est la fiscalité des revenus fonciers ?

Si ces revenus sont inférieurs à 15 000 €, et que vous possédez au moins un immeuble en direct, vous pouvez opter pour le régime « micro ». Vous obtenez ainsi un abattement de 30% réputé couvrir vos charges.

Dans le cas contraire ou si cela s’avère plus intéressant, vous pouvez opter pour le régime « réel ». Vous avez alors la possibilité de déduire l’ensemble des charges constatées de vos revenus fonciers, l’année de leur réalisation (elles doivent avoir été payées au cours de l’année d’imposition).

Nota : l’option pour le régime réel est valable pour une période minimale de 3 ans, est irrévocable et implique de faire une déclaration complémentaire 2044.

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Dans le cadre du régime réel, les charges suivantes sont communément déductibles :

  • Les frais de gestion et d’administration
  • Les primes d’assurance
  • Les impôts perçus au profit des régions, des départements, des communes (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères)
  • Les travaux de réparation et d’entretien engagés en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu (attention les menues réparations relèvent des charges locatives et sont donc reportables sur le locataire et non pas en tant que charges foncières)
  • Intérêt d’emprunt et frais d’emprunt
  • les provisions versées en année N diminuée des régularisations de l’année N-1

Nota : L’article 31 du CGI dresse une liste non exhaustive des charges de propriété déductibles. D’autres charges peuvent donc être déductibles « à la condition que ces dépenses soient engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier au sens de l’article 13 du CGI. »

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Au régime réel, lorsque les revenus fonciers diminués des charges sont négatifs, un déficit foncier est constaté.

Ce déficit, l’année de sa constatation, viendra se déduire de votre revenu global dans la limite de 10 700 € (donc en déduction de vos autres revenus). Seuls les intérêts d’emprunt ne pourront venir en déduction de vos revenus.

Une fois la déduction faite sur vos revenus, le reliquat de ce déficit (y compris intérêt d’emprunt) sera reportable uniquement sur vos revenus fonciers, pendant les 10 années suivantes.

Le projet de loi de finance rectificative pour 2022, prévoit que le déficit foncier imputable sur le revenu global serait porté de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et  2025.

Quels sont les cas de remise en cause du déficit foncier ?

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global est soumise à la condition de louer l’immeuble nu jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit ce déficit.

Déficit foncier : oubli dans une déclaration, peut-on imputer le report ?

Le report de déficit foncier n’est possible que s’il a été constaté dans la catégorie des revenus fonciers des impôts.

Autrement dit, si vous avez omis de déclarer un déficit, il va falloir rectifier votre déclaration d’impôt. Le déficit étant imputable l’année où il se réalise, vous vous trouvez alors dans 2 cas :

  • L’année de réalisation du déficit n’est pas prescrite, c’est à dire que je peux encore rectifier ma déclaration en remontant jusqu’à 3 ans en arrière : je rectifie la déclaration et je reporte mon déficit en rectifiant les déclarations suivantes
  • L’année de réalisation du déficit est prescrite : pas de possibilité de rectification de la déclaration ; le déficit est alors perdu

Cette décision a été confirmée par le conseil d’état en Octobre 2022.

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Miriam Meffre

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