La révision du loyer constitue une question récurrente pour les propriétaires bailleurs. Si la réglementation autorise certaines augmentations, celles-ci sont strictement encadrées par la loi afin de préserver l’équilibre entre les droits du bailleur et ceux du locataire.
Pour les logements d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, il convient de distinguer deux mécanismes différents :
- La révision annuelle du loyer en cours de bail ;
- L’évolution du loyer suite à des travaux d’amélioration
- La réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué.
La révision annuelle du loyer en cours de bail
Le propriétaire ne peut réviser le loyer que si le bail contient une clause de révision ou d’indexation. En l’absence d’une telle clause, aucune augmentation ne peut être appliquée pendant toute la durée du contrat de location.
Lorsque cette clause existe, la révision peut être effectuée une fois par an, à partir de la date anniversaire du bail ou de la date expressément prévue dans le contrat.
La hausse du loyer est plafonnée par l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Le calcul s’effectue selon la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel hors charges × (IRL du trimestre de référence N / IRL du même trimestre N-1)
L’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) propose un simulateur accessible sur son site internet.
Comment procéder ?
Le bailleur doit demander la révision du loyer par lettre recommandée avec accusé de réception dans l’année suivant la date de révision prévue au bail. Si cette demande est faite dans le délai, la révision prend effet à compter de la demande, sans effet rétroactif. À défaut, le bailleur est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée (sauf exceptions). Enfin, si le locataire ne règle pas le complément de loyer, le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date de révision pour engager une action en recouvrement.
Les logements énergivores : une exception importante
Depuis le 24 août 2022 en métropole, les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus faire l’objet d’une révision de loyer lors du renouvellement ou de la reconduction du bail.
Cette mesure vise à encourager les travaux de rénovation énergétique et concerne également les départements d’outre-mer depuis le 1er juillet 2024.
Ainsi, même en présence d’une clause d’indexation, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer d’un logement concerné, sauf dans certains cas liés à des travaux d’amélioration énergétique prévus par la réglementation.
Evolution du loyer suite à travaux d’amélioration
La réglementation prévoit également la possibilité d’augmenter le loyer à la suite de travaux d’amélioration réalisés par le propriétaire.
Cette augmentation doit toutefois faire l’objet d’un accord avec le locataire et être prévue dans le bail ou dans un avenant signé par les parties.
Les travaux concernés doivent constituer de véritables améliorations du logement et être financés par le bailleur.
Réévaluer un loyer sous-évalué lors du renouvellement du bail
Lorsque le bail arrive à échéance, le propriétaire peut estimer que le loyer est significativement inférieur aux loyers pratiqués sur le marché local. Dans ce cas, il peut proposer une réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail.
Cette procédure est totalement différente de la révision annuelle fondée sur l’IRL. En effet, le bailleur doit démontrer que le loyer est manifestement sous-évalué en produisant des références de logements comparables situés dans le même secteur géographique. Le nombre minimum de références exigées est de :
- 6 références dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants ;
- 3 références dans les autres zones géographiques.
Les logements retenus doivent présenter des caractéristiques comparables : localisation ;surface ;nombre de pièces ;état général ;équipements ; qualité de l’immeuble.
La demande doit être adressée au locataire plusieurs mois avant l’échéance du bail et être accompagnée des références justifiant la hausse proposée. En cas de désaccord, le locataire peut contester la réévaluation. Le différend peut alors être porté devant la commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, devant le juge.
Par ailleurs, lorsque l’augmentation est importante, son application est généralement étalée dans le temps afin d’en limiter l’impact financier pour le locataire.
Fin d’un dispositif de défiscalisation : quelles conséquences ?
De nombreux investisseurs s’interrogent sur les possibilités d’augmentation du loyer à l’issue d’un dispositif fiscal tel que Pinel, Duflot ou Scellier.
La fin de l’avantage fiscal met effectivement fin aux plafonds de loyers imposés par le dispositif. Cependant, cela ne permet pas d’augmenter librement le loyer en cours de bail. Tant que le locataire reste en place :
- Seule la révision annuelle prévue par la clause d’indexation peut être appliquée ;
- Toute remise au prix du marché nécessite d’attendre le renouvellement du bail et de respecter la procédure applicable aux loyers sous-évalués.
Et pour les loyers non soumis à la loi du 6 juillet 1989 ?
Tous les contrats de location ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989. C’est notamment le cas de certains locaux professionnels, commerciaux, des locations saisonnières ou encore de certaines conventions d’occupation spécifiques.
Dans ces situations, les modalités de révision du loyer dépendent principalement des dispositions prévues au contrat. Les parties peuvent généralement définir librement une clause d’indexation fondée sur un indice de référence adapté à la nature de la location (Indice des Loyers Commerciaux – ILC, Indice des Loyers des Activités Tertiaires – ILAT, ou autre indice contractuellement prévu).
Pour les baux commerciaux, la révision du loyer obéit à des règles particulières prévues par le Code de commerce, avec notamment des mécanismes de révision triennale et de renouvellement du bail. À l’inverse, en l’absence de clause d’indexation ou de disposition légale spécifique, aucune augmentation automatique du loyer ne peut être appliquée.
Pour les investisseurs, la maîtrise de ce cadre juridique constitue un levier d’optimisation de la gestion locative tout en sécurisant la relation contractuelle. Toute révision doit ainsi s’appuyer sur une analyse rigoureuse du bail et du régime juridique applicable, afin de sécuriser les droits du bailleur et de limiter les risques de contestation.
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