Edito juin n°68 : L’autre investissement immobilier…

Article rédigé le 06 Juin, 2017

autre immobilier

Chers Clients, Chers Partenaires, Chers Amis,

Non, ceci n’est pas un énième article qui vient vous faire l’apologie du dispositif Fiscal « Pinel ».

En effet, ce dernier a été précédemment abordé, en long, en large et en travers dans différents articles et si vous n’avez pas trouvé d’intérêt patrimonialement parlant, ce n’est pas cet article qui vous fera changer d’avis.

Le but de ce mail est de vous exposer les différents autres dispositifs, quelquefois méconnus, qui sont à votre disposition pour réduire vos impôts.

L’investissement dans les Monuments Historiques :

En plus de posséder un magnifique bien classé ou inscrit au patrimoine de France, l’investissement dans un monument historique vous permet de bénéficier d’un régime fiscal très avantageux (vous devrez toutefois vous engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans).

– Si vous décidez d’habiter sur place et d’exploiter le bien : les charges foncières se rapportant à la partie occupée par vous sont imputables sur votre revenu global. En cas de déficit, celui-ci peut être déduit du revenu global sans limite.
– Si vous désirez vous réserver l’usage exclusif du bien, les charges qui correspondent aux travaux de restauration exécutés ou subventionnés par la direction des affaires culturelles, viennent directement en déduction de vos ressources. Elles ne sont déductibles que de 50% une fois les subventions déduites.
– Enfin si vous louez le bien, le rendement locatif brut moyen s’élève à 3%.

Rappelons enfin que ce type de placement n’est pas visé par le plafonnement global des avantages fiscaux et que les bâtiments classés ou inscrits sont exonérés de droits de succession s’ils sont ouverts au public.

Le dispositif Malraux :

Un autre dispositif pour bénéficier de réductions d’impôts est le dispositif de défiscalisation dit « Malraux » (sous réserve de la mise en location du bien durant 9 années).

Pour en bénéficier vous devez acheter un bien immobilier de caractère à restaurer, situé :
– Soit dans un secteur sauvegardé,
– Soit dans un quartier ancien dégradé,
– Soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
– Soit dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).

Là encore, vous ne serez pas soumis au plafond global des avantages fiscaux.

Les travaux de restauration et de rénovation pris en compte permettent des réductions d’impôts de 30% dans les secteurs sauvegardés et quartiers dégradés et de 22% dans les ZPPAUP et les AVAP. Ces dépenses sont retenues dans la limite annuelle de 100 000€ sur 4 ans.

Le dispositif Malraux est ouvert à tous les contribuables, bien que ce type d’investissement s’adresse plus particulièrement aux foyers ayant une fiscalité très élevée car il faut pouvoir absorber le coût des travaux en un ou deux ans.

L’investissement en Nue-Propriété :

Une acquisition immobilière est en général réalisée en pleine propriété. Mais elle peut également ne porter que sur la nue-propriété du bien, sachant qu’une autre personne, physique ou morale, acquiert l’usufruit pour une durée temporaire.

En général lors d’une acquisition en nue-propriété, le démembrement de propriété est constitué pour une durée temporaire de 10,15 ou 20 ans. Cette acquisition présente donc plusieurs avantages et répond à des objectifs patrimoniaux particuliers.

Pendant toute la période du démembrement :
• L’usufruitier perçoit les revenus de la location du bien. En contrepartie, il supporte l’ensemble des charges et des impôts et doit entretenir le bien à ses frais.
• Le nu-propriétaire est délivré de tout souci de gestion sur le bien démembré. Il n’est redevable d’aucune charge.

A l’extinction de l’usufruit, l’investisseur en nue-propriété devient plein propriétaire, sans formalités.

Les biens que vous détenez en nue-propriété n’entrent pas dans la base taxable au titre de l’ISF.

Le prix de la nue-propriété représente couramment 50 à 65 % de la valeur en pleine propriété pour un usufruit temporaire d’une durée de 15 à 20 ans.

L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle, dites « LMNP » :

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet d’accéder, par la location de biens immobiliers meublés, à un dispositif fiscal particulier, sans conditions particulières d’investissement (pas de montant minimal d’investissement).

Ce statut répond, aussi, à de nombreux objectifs patrimoniaux.

Pour certains investissements (résidence de tourisme, établissement de soin…), vous profitez d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient dans la limite de 300 000 € investis par an. En contrepartie, l’amortissement calculé sur le prix de revient de l’immeuble ayant été retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt ne sera plus déductible.

L’avantage fiscal procuré par ce dispositif et un certain nombre d’autres réductions et crédits d’impôts est soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Deux régimes fiscaux différents sont possibles :

1. Le micro-BIC

Les recettes brutes (si elles sont ≤ 32 900 €) peuvent être soumises à imposition après abattement forfaitaire de 50 % indépendamment de toute autre charge. Le revenu imposable est toujours positif.

2. Le régime réel simplifié

Les recettes brutes peuvent être soumises à imposition après déduction de l’intégralité des charges pour leur montant réel, des éventuels intérêts d’emprunt et des amortissements.

Le mécanisme de déductibilité des amortissements est au cœur de la location meublée non professionnelle puisqu’il permet :

• en cas d’acquisition par apport personnel : une diminution de la base taxable des revenus générés par l’investissement ;

• en cas d’acquisition par emprunt : pendant la phase de financement, le résultat fiscal est nul grâce à l’utilisation d’une partie des amortissements ; après la phase de financement, les amortissements non utilisés et mis en report permettront de disposer de revenus totalement défiscalisés.

Le choix de l’un de ces différents dispositifs, doit se faire après étude et analyse de votre situation patrimoniale complète. C’est pour cela que le cabinet 1 er MEFFRE Patrimoine se tient tous les jours à vos côtés et vous épaule a chaque instant pour vous permettre d’investir durablement et patrimonialement.

N’hésitez plus ! Consultez nous !

Patrimonialement votre.