Édito Mai n°115 – “90% des millionnaires le sont devenus en possédant de l’immobilier.” Andrew CARNEGIE

Article rédigé le 30 Avr, 2021

Chers Clients, Chers Partenaires, Chers Amis,

Les revenus tirés de la location de vos biens immobiliers loués « nus » que vous possédez en direct ou via des sociétés « transparentes » (SCI à l’impôt sur le revenu, par exemple), sont, en principe, imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers.

Imposition des revenus

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) et aux contributions sociales (17.2% dont 6.8% remboursé l’année suivante).

Le revenu est constitué de l’ensemble des loyers et, éventuellement, des indemnités d’assurance et subventions.

Options d’imposition

  • Régime micro-foncier : Vous pouvez opter pour le régime du  micro-foncier si l’ensemble de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 € / an. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus avant imposition. Cet abattement est réputé couvrir l’ensemble de vos charges.
  • Régime réel : Vous pouvez opter pour le régime réel dans tous les cas. Vous déduirez alors l’ensemble des charges ( frais de gérance, de gestion, dépenses d’entretien et de réparation, intérêt d’emprunt, assurances et taxes locales) de vos revenus avant imposition.

Attention : il existe des conditions pour passer d’un régime à l’autre.

Optimisation d’imposition

L’optimisation peut être faite par une restructuration patrimoniale permettant de repositionner les revenus et/ou de créer des charges. Ces solutions sont propres à chacun en fonction de la constitution de votre patrimoine, de vos moyens, de vos objectifs et nécessite une étude approfondie.

Il est possible aussi d’investir dans du déficit foncier c’est-à-dire d’acquérir un bien immobilier, ou des parts de biens immobiliers, à rénover afin de générer « de la charge ». Ces investissements se font sur le long terme avec pour finalité de générer des revenus complémentaires.

Bien sûr, tous les autres outils de défiscalisation restent possibles mais ils n’auront aucun impact sur la partie prélèvements sociaux.

Développer en limitant l’impact fiscal

Pour continuer à développer son patrimoine immobilier tout en limitant l’impact fiscal, vous pouvez envisager l’investissement dans des SCPI étrangères. Celles-ci permettent de se générer des revenus complémentaires mais ceux-ci ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux. Par ailleurs, l’imposition à l’impôt sur le revenu sera limitée, en fonction de la convention fiscale avec le pays concerné, soit par la méthode du taux effectif global soit au crédit d’impôt. En fonction de votre situation, l’un sera plus avantageux que l’autre.

Mais sans doute la solution la plus connue reste l’investissement dans l’immobilier neuf. En effet, la réduction d’impôt accordée permettra de gommer les revenus fonciers de ce bien mais aussi de réduire votre imposition globale. Sous loi Pinel, par exemple, la réduction actuelle est de 21% du montant d’acquisition (frais de notaire compris) pour vos investissements jusqu’au 31 décembre 2022, pour un engagement de location de 12 ans (32% dans le cadre de l’Outre-Mer).  Ces taux seront progressivement réduits en 2023 à 17.5% (28.5% Outre-Mer) puis en 2024 à 14% (25% Outre-Mer).

Des solutions idéales pour développer son patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité.

 

Nous vous rappelons que l’investissement dans l’immobilier est peu liquide et que chaque investissement comporte des risques propres qu’il faut appréhender en fonction de votre situation globale.

 

Le cabinet 1er Meffre Patrimoine est bien sûr à votre disposition pour vous conseiller sur les meilleures orientations.

Patrimonialement vôtre.