Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est une situation où plusieurs personnes partagent des droits et obligations sur un même bien.
Par exemple, la résidence principale que vous détenez à 50/50 avec votre partenaire vous place dans une situation d’indivision.
Les propriétaires sont appelés indivisaires, et le bien est appelé bien indivis.
Comment se crée une indivision ?
- Indivision conventionnelle :
Cette indivision est choisie. Par exemple, l’achat d’une maison à deux.
Nota : si vous êtes mariés sous un régime de communauté, l’achat pendant le mariage n’est pas de l’indivision mais de la communauté.
- Indivision d’origine légale
Le plus fréquemment, cette indivision fait suite à un décès, les héritiers se retrouvant en indivision successorale. Mais cela peut aussi être le cas, suite à un divorce ou une dissolution de PACS.
Quels sont les droits et obligations de l’indivision ?
- Droit de jouissance : chaque indivisaire peut disposer du bien. Si l’un d’entre eux s’en réserve un usage exclusif, il est alors redevable d’une indemnité.
- Droit aux revenus : chaque indivisaire a le droit aux revenus et aux bénéfices proportionnellement à sa part d’indivision
- Droit de préemption : les indivisaires sont prioritaires pour le rachat en cas de vente par un des indivisaires
- Obligation de supporter les pertes et les dettes : en proportion de ses droits (il n’y a pas de solidarité des dettes). Si un indivisaire, paie une dette de l’indivision, le remboursement devra être fait immédiatement
- Obligation de répondre de l’entièreté des dégradations et détériorations de son fait ou de sa faute
Quelles sont les règles de fonctionnement de l’indivision ?
- Actes conservatoires : ces actes peuvent être faits par n’importe lequel des indivisaires sans autorisation préalable car ils ont pour objet la conservation du bien même s’il n’y a pas de caractère d’urgence. Par exemple, vérification annuelle de la chaudière.
- Actes d’administration : ce sont les actes accomplis pour la gestion courante. En fonction de leur nature une majorité est requise : 2/3 des droits indivis requis pour donner mandat, 2/3 aussi pour conclure ou renouveler un bail sauf pour un bail commercial ou agricole où l’unanimité est requise et l’unanimité pour la vente d’un bien.
Néanmoins les indivisaires, peuvent définir leur propres règles de fonctionnement et notamment agir sur les modalités de jouissance des biens, de participation aux dépenses et de la répartition des bénéfices et des pertes.
Il est important de prévoir une tenue de compte qui sera validée par l’ensemble des indivisaires. En pratique, les indivisaires ouvrent un compte bancaire indivis qui leur permet de percevoir les revenus et de régler les charges et dettes.
Nota : il existe des règles spécifiques à l’indivision en Corse, Polynésie et Outre-Mer.
Quelle est la fiscalité de l’indivision ?
Chaque indivisaire est soumis à la fiscalité à hauteur de sa part dans l’indivision qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur les plus-values ou de la taxe foncière. Pour cette dernière, si les indivisaires sont au maximum de 3, la taxe sera établie à leurs 3 noms, sinon celle-ci sera adressée à celui détenant la plus importante quote-part.
Concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), chaque indivisaire déclarera sa quote-part.
Comment mettre fin à une indivision ?
Chaque indivisaire, quel que soit sa part dans l’indivision, a la possibilité de demander le partage. En cas de désaccord, la demande sera statuée par un juge.
L’indivision prendra fin lors du partage ou avec la vente du bien.
L’indivision est donc par nature instable et peut-être source de conflit. Il est donc important de réfléchir avant un achat en indivision et d’anticiper sa transmission.
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