Certains d’entre vous découvrent qu’ils sont assujettis à l’impôt sur le fortune immobilière (IFI) au cours de nos études. La première réaction est de s’en défendre en précisant que vous n’êtes pas riche. La notion de richesse est, en effet, tout à fait relative. En effet, en ayant des revenus « modestes », vous pouvez tout de même être assujetti à cet impôt.
L’IFI concerne les individus qui possèdent des actifs immobiliers d’une valeur nette supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de chaque année. Cet impôt progressif ne porte que sur les biens immobiliers et les droits immobiliers, détenus directement ou indirectement.
Notion de foyer fiscal à L’IFI
Sont concernés par cet impôt toutes les personnes physiques qu’elles soient ou non résidentes fiscales françaises :
- Pour les résidents fiscaux français : concernant le patrimoine immobilier détenu en France et à l’étranger
- Concernant les non-résidents fiscaux français : concernant le patrimoine immobilier détenu en France en tenant compte de l’impôt payé à l’étranger dans le cadre de conventions internationales.
Le foyer fiscal de l’IFI peut être différent de celui de l’impôt sur le revenu. Ainsi, même en cas de dépôt de déclaration à l’impôt sur le revenu distincte, les concubins se doivent de déposer une déclaration commune à l’IFI. Inversement, des enfants majeurs rattachés au foyer de l’impôt sur le revenu de leurs parents, pourraient déclarer l’IFI distinctement.
Quelle est la base taxable de l’IFI ?
La base taxable de l’IFI se calcule en prenant la valeur des actifs taxables moins leurs passifs :
Actifs taxables :
Les actifs sont l’ensemble des biens immobiliers (immeuble, terrain) détenus directement ou indirectement (par le biais d’une société, d’une assurance vie….).
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sauf si celle-ci est détenue par le biais d’une société telle une SCI.
Dans le cas d’un démembrement, c’est l’usufruitier qui est taxable sur la valeur en pleine propriété des biens, sauf dans certains cas particuliers. Par exemple, en cas d’usufruit légal c’est à dire démembrement prévu par la loi résultant d’une succession (hors donation entre époux, donation au dernier vivant…).
Certains actifs peuvent être exonérés partiellement ou en totalité tels que les « bois et forêts » et les groupements fonciers viticoles.
Passifs :
Les dettes contractées par le foyer fiscal de l’IFI entrent au passif pour leurs montants au 1er Janvier de l’année dans la mesure où elles ont été contractées en vue d’acquérir ou de conserver un bien taxable.
Par ailleurs, l’ensemble des taxes incombant au propriétaire sont déductibles, telles que les taxes foncières, taxes sur les locaux vacants, droits de donations et successions relatives aux biens taxables.
Enfin, vous pouvez ajouter au passif le montant de votre IFI théorique.
Evaluation des biens
Plusieurs méthodes coexistent et sont acceptées par les impôts à partir du moment où elles reflètent un état réel du potentiel de revente telles que la méthode par comparaison, l’évaluation par le revenu, l’évaluation d’après la valeur antérieure. Vous pouvez aussi utiliser la base PATRIM , ou la base DVF.
Il est aussi nécessaire de tenir compte des particularités et des conditions d’occupation. De principe, il est, bien sûr, conseillé d’utiliser la même méthode pour l’ensemble de vos biens.
Calcul de l’impôt
Dès lors que votre base taxable est supérieure à 1 300 000 €, vous êtes redevable de l’IFI. L’imposition sera alors calculée comme suit :
| Tranches | Taux |
| De 0 € à 800 000 € | 0% |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50% |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70% |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1, 00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25% |
Nota :
- Pour les patrimoines inférieurs à 1 400 000 € une décote est prise en compte.
- Depuis 2019, il n’existe plus d’investissements défiscalisants afin de réduire cet impôt. Seules des réductions pour dons à certains organismes sont pris en compte.
En Janvier dernier, la cour des comptes a souligné les difficultés des déclarants et de l’administration fiscale dans l’évaluation et le contrôle des actifs imposables et des passifs déductibles de l’IFI, proposant des solutions numériques et une meilleure transparence sur les biens immobiliers contrôlés via des entités tierces pour améliorer le processus.
La déclaration des biens immobiliers semble déjà être une base de travail que l’administration exploitera sans doute pleinement dans quelques années...
Partager cet article