Comment sont révisés vos loyers ?
Le processus de révision des loyers pour les logements et les locaux commerciaux repose sur l’utilisation d’indices spécifiques, à savoir l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
L’Indice de Référence des Loyers (IRL) et l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) sont des indices trimestriels publiés par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE). Ces indices sont des instruments de mesure qui reflètent les variations des prix et des coûts liés à la location d’une année à l’autre. Ils sont utilisés comme référence pour la révision des loyers dans les contrats de location de logements vides ou meublés à usage de résidence principale pour l’IRL et pour les locations commerciales pour l’ILC.
Ils permettent ainsi d’ajuster le montant du loyer en fonction des fluctuations du marché et de l’inflation.
Le calcul de l’ajustement du loyer se fait en prenant le loyer actuel comme base et en le multipliant par le rapport entre l’indice de l’année en cours et celui de l’année précédente.
Nouveau loyer = Loyer actuel * (Indice du trimestre/ Indice du même trimestre de l’année précédente)
Exemple, Pour un bail de location de 800 € signé un 1er Mai. Le loyer est révisable au 1er Mai 2024 avec les données suivantes :
- IRL du dernier trimestre publié, donc du 1er trimestre 2024 :143.46
- IRL du 1er trimestre 2023 : 138.61
- Nouveau loyer : 800 *(143.46/138.61) = 827.99 €
La révision du loyer est laissée à la discrétion du bailleur. Ainsi la révision n’est ni obligatoire ni forcément appliquée au maximum du taux autorisé.
Dans le cas de baux commerciaux, le calcul s’avère un peu plus complexe car la révision est souvent triennale et non pas annuelle. Ainsi le calcul intègre les variations annuelles de l’indice.
Quand peut se faire une révision de loyer ?
La possibilité de révision peut se faire lors d’un renouvellement de bail et en cours de bail. Dans ce dernier cas, une clause de révision doit être intégrée dans le contrat de location.
La révision annuelle du loyer peut être mise en œuvre dans l’année suivant la date de révision prévue dans le bail. Cette révision ne peut pas être appliquée rétroactivement, mais prend effet à partir de la date de la demande. En d’autres termes, si le délai d’un an s’écoule sans que la révision soit effectuée, le propriétaire perd le droit de l’appliquer.
Le loyer peut aussi être augmenté pendant la durée du bail si des travaux d’amélioration sont réalisés par le propriétaire. Cette possibilité nécessite soit un commun accord soit une disposition incluse dans le bail, et que le bien ne soit ni classé F ni G sur le diagnostic de performance énergétique après les travaux.
Nota : Les logements régis par la loi de 1948 ou conventionnés Anah suivent des règles différentes.
Déplafonnement de l’augmentation des loyers
Jusqu’à avril 2024, une réglementation encadrait strictement l’augmentation annuelle des loyers en fixant une limite de 3,5 % en métropole, 2.5% en Outre-Mer et 2% en Corse. Cela signifiait que même en présence d’une inflation des prix dépassant ce seuil, les propriétaires étaient contraints de limiter l’augmentation des loyers à ce plafond.
Cependant, depuis ce 1er Avril, cette contrainte a été levée, permettant aux propriétaires d’ajuster les loyers en fonction des indices, sans restriction quant au pourcentage d’augmentation.
La levée de la limite de 3,5 % offre une plus grande flexibilité aux propriétaires dans l’ajustement des loyers, néanmoins elle n’offre aucune protection aux locataires particulièrement pour les baux d’habitation révisable annuellement.
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