Qu’est-ce que la vente à prix ajustée ?
La vente d’un bien à prix ajusté est une alternative au viager. En effet, le principe du viager contient un aléa de taille : la durée de vie. Celle-ci peut être en faveur de l’acheteur ou du vendeur mais est rarement équitable. Pour cette raison, le viager ne séduit que très peu de personnes ; seulement celles qui ne se soucient pas de transmettre un patrimoine, donc souvent sans héritiers.
Néanmoins, nombreux sont les séniors qui souhaiteraient avoir un meilleur niveau de vie et la capacité à financer leur dépendance sans pour autant « jouer » avec leur patrimoine.
La vente à prix ajusté est une solution pour se dégager des revenus complémentaires en vendant un bien immobilier tout en en conservant son usage quelle que soit sa durée de vie. Elle permet d’intégrer une dimension économique plus équitable pour le vendeur et l’acquéreur qui va prendre en compte la durée réelle d’occupation du bien.
Comment fonctionne la vente à prix ajusté ?
En fonction de l’âge du vendeur, une durée théorique d’occupation est calculée, basée donc sur l’espérance de vie.
Cette durée théorique va permettre de définir la valeur de l’usufruit du bien, ainsi que la valeur de la nue-propriété (voir notre précèdent article Notions de propriété).
L’acheteur acquiert alors la nue-propriété du bien pour un montant généralement entre 50 à 70% de la valeur en pleine propriété.
Ce capital est donc directement disponible pour le vendeur qui pourra en profiter pour réaliser ses projets ou bien replacer cette somme pour générer des revenus complémentaires. De plus, il peut continuer à profiter de son bien, y vivre ou même le mettre en location pendant toute la durée de démembrement temporaire.
A la fin de la période théorique d’occupation :
Si le vendeur est toujours présent et souhaite continuer à habiter son bien : Il bénéficie d’un droit d’usage à vie. L’acquéreur recevra en compensation une rente versée par une assurance
Si le vendeur est toujours présent et ne souhaite plus habiter son bien : l’acquéreur pourra disposer du bien et c’est le vendeur qui percevra une rente mensuelle
Si le vendeur est décédé avant, l’acquéreur doit verser un capital aux héritiers pour compenser le fait qu’il devienne plein propriétaire plus tôt que prévu. Le montant varie en fonction de la durée restante et est contractuellement définie dès la vente. L’acquéreur aura notamment la possibilité de vendre le bien s’il ne dispose pas de ce capital.
Toutes ces règles sont clairement édictées dans un acte notarié.
Les avantages et inconvénients de la vente à prix ajusté
Pour le vendeur, ce principe lui permet de :
- Disposer d’un capital immédiat
- Conserver à vie l’usage de son bien : usage garanti
- Ne rien perdre en cas de décès prématuré : capital garanti
- Disposer d’une rente s’il ne souhaite plus habiter son bien après la durée d’usufruit
Néanmoins, les coûts d’assurance de rente différée et d’honoraires de mise en place pourront représenter plus de 5 % de la valeur du bien.
Pour l’acheteur, ce principe lui permet de :
- Acheter en nu-propriété donc à prix décoté
- En cas de revente du bien, la plus-value potentielle sera calculée sur la base de la pleine propriété alors qu’il n’a acquis que la nue-propriété
- Si la durée d’occupation théorique est dépassée, il bénéficie d’une rente de compensation
- Si la durée d’occupation théorique est plus courte, il dispose de temps pour vendre le bien dans le pire des cas
Néanmoins, l’acheteur doit provisionner un capital supplémentaire ou s’assurer de conserver une capacité d’emprunt pendant la durée de l’usufruit. De plus, comme le viager, il ne sait quand il pourra effectivement profiter de ce bien.
Pour résumer
La vente à prix ajusté est un deal équitable entre personnes ayant des besoins en capital ou revenus et des investisseurs immobiliers long terme. Comparativement au viager, il permet de disposer d’un capital plus important au départ et garantit de ne pas léser les héritiers.
Mais le manque de date certaine de mise à disposition et le complément en capital qui peut être réclamé à tout moment pourrait rebuter les acheteurs.
L’achat en nu-propriété avec une durée fixe d’usufruit est donc peut-être une solution moins onéreuse et plus alléchante pour l’acheteur.
Dans tous les cas, il sera primordial de faire la juste estimation de son bien immobilier.
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