L’immobilier est à la une de l’actualité financière. Nous vous proposons un petit point de situation, simple et nous l’espérons efficace, sur le contexte, l’analyse de la situation selon notre point de vue et les perspectives à travers les véhicules immobiliers que sont les Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI).
Le contexte
Fin 2021, la reprise économique suite à la pandémie de Covid-19, nous a permis d’observer le retour d’une tendance à l’augmentation des prix, ce qu’on appelle l’inflation. Cette situation a été renforcée par les récentes tensions économiques liées à la guerre en Ukraine.
Pour contrer l’inflation, au 2ème semestre 2022, les banques centrales ont réagi en augmentant les taux directeurs. La capacité d’emprunt a donc été diminué, pour autant, les prix de l’immobilier se sont maintenus quelque temps, les vendeurs ne se résignant pas à baisser la valeur de leurs biens. Par ailleurs, le manque de transaction ne facilitait pas l’estimation des actifs immobiliers et n’avait pas permis de réelles mises à jour au 31 Décembre 2022.
Septembre 2023 a donc vu un réalignement des prix de cession immobilière provoquant des écarts de valorisations plus ou moins importants.
Mais, comme le relève le baromètre BFM, si certaines villes enregistrent des chutes spectaculaires certaines à l’inverse sont en légère augmentation telles que Marseille et Aix-en-Provence (+1,9%).
Une crise macroéconomique
Les professionnels de l’immobilier s’accordent à dire qu’il s’agit d’une crise macro-économique et non pas d’une crise immobilière comme nous l’avons connu auparavant. En effet en 2007, il s’agissait d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. Aujourd’hui, nous sommes de toute évidence, sur un problème de taux (et au moins une nano crise de l’immobilier tout de même !).
Crise macro-économique : perturbation grave et généralisée de l’économie d’un pays, voire d’une région du monde, qui affecte l’ensemble de l’économie plutôt que des secteurs ou des entreprises spécifiques.
Le cas particulier des SCPI
Les valorisations des SCPI sont estimées à chaque fin d’année. Dans ce contexte inflationniste, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a demandé une expertise exceptionnelle à fin Juin afin de s’assurer de la valorisation de leurs parts (le manque de transactions avait limité celle-ci fin 2022). Ainsi, certaines parts ont vu leur prix baisser en moins d’un an telles que Accimmo Pierre de BNP Paris Bas REIM (- 17%) et Génépierre d’Amundi (-17%).
A noter que ces baisses ont pour effet d’augmenter le taux de distribution, c’est à dire le rendement. En effet, la valeur des loyers à distribuer reste la même, voire a largement augmentée car ceux-ci sont indexés sur l’inflation.
Les plus chahutées devraient donc être plus performantes qu’elles ne l’étaient l’année précédente !
En conséquence, il est légitime de se demander si ces décisions de valorisation à la baisse ne sont pas des choix commerciaux. En effet, les SCPI disposent d’une tolérance de 10% d’écart avec la valeur d’expertise. Ne serait-ce pas un moyen d’afficher des rendements de fin d’année plus séduisants ? Une façon de n’annoncer qu’une baisse plutôt que plusieurs successives ? Ou encore, afficher une remontée rapide de la valeur de part démontrant ainsi la résilience de la société et la qualité des gestionnaires ?
A l’inverse certaines SCPI ont vu leur prix de part augmenter telles que Remake Live de Remake AM (+2%) et Fair Invest de Norma Capital, par exemple.
Pour les connaisseurs, vous noterez que, bien que le secteur bureaux soit le plus touché, il a su aussi tirer son épingle du jeu pour certaines SCPI.
D’où l’intérêt de mutualiser ses risques, de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ; raison pour laquelle, nous vous proposant toujours une diversification sur plusieurs SCPI, dans différentes thématiques, lorsque vous souhaitez investir avec nous.
Différence entre SCPI et Unité de Compte SCI : Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les Unités de Compte immobilières au sein d’une SCI (Société Civile Immobilière) sont deux véhicules d’investissement dans l’immobilier qui proposent une exposition à de nombreux types d’actifs et de zones géographiques. Si elles sont structurellement différentes, la différence principale tient dans le fait que la SCPI délivre des loyers, alors que, dans la SCI les loyers viennent augmenter la valeur de la société. Les SCI ont donc potentiellement subi les mêmes impacts.
Perspectives
Les professionnels s’accordent à dire qu’il n’y a aucune raison à ce stade que les taux continuent d’augmenter et donc l’immobilier à baisser.
Notez néanmoins que le malheur des uns, fait le bonheur des autres. Quand l’immobilier baisse à cause des taux d’emprunt élevés ce sont ceux qui ont les liquidités qui en profitent.
Ainsi, ne serait-ce pas le bon moment d’investir en immobilier, notamment à travers des jeunes SCPI ? En effet, elles ont la possibilité d’acheter à prix décotés sans emprunt puisque tous ensemble, tous les acquéreurs de parts, amènent la masse de liquidité nécessaire.
Mais c’est aussi un moyen d’entrer dans des SCPI plus conséquentes, plus mûres qui disposent d’actifs de qualité avec un prix de part qui vient de diminuer et un rendement qui sera confortable.
Rappel : les SCPI sont accessibles avec des Tickets d’entrée d’environ 200 €. L’investissement en SCPI comportent des risques, renseignez vous avant d’investir. Quelque détails dans notre précédent article SCPI.
C’est donc bien probablement là l’objectif visé ! Des baisses de valeurs par les gestionnaires pour faire rentrer de la liquidité afin de pouvoir bénéficier d’une aubaine de marché et ainsi mieux rebondir à l’avenir. Il s’agit aussi, évidemment, de stopper les ventes massives qui ont commencé fin août. Bien sûr, nous avons tout intérêt, en tant qu’investisseur, à nous prêter à leur jeu.
En résumé, l’immobilier reste un actif rassurant car tangible. Il peut être quelquefois chahuté mais il s’est toujours avéré efficace sur la durée (bien sûr, les performances passées ne préjugent pas des performances futures). Car, il est à rappeler, que l’immobilier doit se faire avec un objectif de détention long terme et dans le cadre d’une diversification globale de son patrimoine.
Nous finirons avec cette célèbre citation de Warren Buffett :
« Je vais vous dire comment devenir riche. Fermez les portes. Soyez craintif quand les autres sont avides. Soyez avide quand les autres sont craintifs »
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